不動産評価を一緒に考えます。

不動産の評価は、その計算によって異なります。相続対策の視点からの不動産評価を考えましょう。

税理士の財産評価と本来の財産評価は異なる場合があります

不動産

相続税の計算は税理士にお願いしますが、注意して戴きたい点として、事前に税理士から説明あると思いますが、

税理士が計算する評価額は、納税の為に計算したものです。

この金額は、少しでも納税金額を低くするため、法律の範囲で、可能な限り低く抑えた評価でもあります。

ところが、これを根拠として、遺産分割が行われると、公平と思った遺産分割が違う結果にもなってしまいます。

たとえば、土地と預貯金が相続財産の場合、預貯金は残高証明から確定されます。ところが土地の評価は複雑で計算の方法は様々です。よく、税理士にお願いしたので、相続税が安くて出来た・・というのは、様々な免税措置など利用して、法律の範囲で可能な限り、不動産の評価を下げる事を意味します。

この場合、当初、預貯金が500万円、不動産が500万円の予定で、相続人二人でAさんは不動産、Bさんは預貯金と考えていたとします。

その後、税理士が、納税の際の評価を調べたところ、不動産が400万円と判明したので、相続財産は合計1000万円から900万円に下がった・・・

と、単純に考えてよいかの問題があります。

500万円をもらう予定のBさんは450万円に下がった事になります。

ではAさんの不動産の価値は本当に400万円に下がったのでしょうか?ルールに従った、納税評価は間違いないでしょうが、これは、すくなくとも様々ある不動産評価の中で「最低の金額」と言えないでしょうか?

この場合、Aさんにはメリットあるものの、Bさんは???ではないでしょうか?

税理士の評価が違うという意味ではなく、それだけ、相続財産の評価が複雑であり、少なくとも、納税の為に作成された不動産の評価を実際の遺産分割の際に使用する際には、その辺りの事も踏まえ、考える必要があります。

これでいいですか・・・と納税用の評価を見て、その金額で算定した遺産分割協議書に実印で押印するのは・・・ちょっと・・考えてみるのもいいかもしれません。

税理士にお願いしたのは良いけれど、これは納税用の金額では・・・

と心配になったらご相談ください。

ところで不動産の本当の評価とは?

不動産は所在、タイミングで価格は異なりますし、そもそも、「買主」がいなければ現金になりません。

更に購入の際には、登録免許税などの税金の他に、不動産仲介業者の費用も発生します。

つまり、本当の不動産の価値とは、売主が決めるものであり、その際には買った金額から諸経費を差し引いた、残りの金額となります。

しかも、買った瞬間から、その価値は買い主で左右されるものです。

もちろん、目安としては不動産鑑定士による鑑定評価が一番正確である事は間違いないでしょうが、結局は「売買代金ー諸経費」であり、「決まった評価」はあり得ないのです。

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